2010-03-28
降低強拍門檻，剝奪私有產權？
集思
 
今年一月廿九日土瓜灣馬頭圍道發生了前所未見的塌樓慘劇，釀成四死兩傷，震驚全港市民。倒塌的樓宇是建於1955年的唐樓，樓齡有55年，這次事件帶來不少其他類似樓宇及社區的問題：建於差不多同一時期的唐樓，結構是否安全，是否適宜繼續居住？其引發的連鎖爭論，包括怎樣面對舊樓失修、推行重建計劃；怎樣照顧這些弱勢社群的需要；怎樣確保落入高鐵走線中的大角咀舊樓區，不會因為興建高鐵而有倒塌危機。三月十七日的立法會會議，就通過了一條條例，與此一議題有關。
 
政府表示為加快重建舊樓的步伐，提出降低強制拍賣的門檻，由九成業權降至八成。什麼是強制拍賣呢？即是說一幢五十年樓齡以上的樓宇，在修例前，有九成的業主同意交出業權，就必須進行拍賣，換句話說，在以前，不論任何理由，即使大部分業主希望有人收購後重建，只要有百分之十或以上的業主不願意交出業權，都不能夠這樣做。現在政府提出的方案，就是把這個九成的門檻，降至八成，即是說一幢五十年樓齡以上舊樓中只要有八成的業主願意交出業權，就必須被強行拍賣出去，希望杜絕了有些人「阻住地球轉」，藉此加快重建的步伐。
 
這個方案從表面上看，似乎有效加快舊區重建，避免再有塌樓悲劇發生，不過背後藏有什麼隱憂呢？首先我們要問，拍賣的時候是以甚麼的價格進行拍賣的。實情是由地產發展商去為物業估價，然後提出拍賣的底價，假如無其他發展商競投，這個發展商就能以底價取得重建的權力，因此有人擔心這個底價往往是發展商故意壓低的價格，希望在重建後興建美輪美奐的新樓，大賺一筆，卻沒有給予舊業主合理的補償。在這種不公平的做法上，政府再次被人質疑官商勾結，而在這件事上對小業主特別不公平，因為投訴成本非常高昂，一般來說小業主只能接受這由發展商安排的底價，可謂毫無反抗之力。結果就是合理化、合法化該八成業主可以奪去另外兩成業主的私有產權。
 
第二個憂慮就是這種強拍的做法，究竟能否令有危機的樓宇，加快獲得重建？有立法會議員在會議上指出，地產發展商只會有興趣重建一些有經濟價值的地段，如中半山、港島區等等，重建之後可以賺大錢，何樂而不為呢？而在收購這些物業的期間，亦有小業主表示過被迫遷——無故遇到許多問題，例如突然無水供應，或發現某些管道被人毀壞等。另一邊廂，一些舊區如深水埗和土瓜灣，雖然重建的需要迫切，但是地產發展商往往不視之為具發展潛力的地區，因而無興趣重建這些地段的樓宇。這樣一方面既不能解決真正有需要改善的舊區居住環境問題，另一方面亦有可能會有爭奪好地段的重建計劃的情況，甚至強搶民產的情況出現。
 

在土瓜灣舊樓倒塌事件發生後，傳媒加上政府有許多攻勢，彷彿在告訴我們：香港的舊樓問題很嚴重，重建步伐必須加快，簡直就有出盡九牛二虎之力「嚇死你」，令你覺得把舊樓拆掉，盡快起新樓是理所當然，又是很多港人的需求。筆者認為，即使舊樓需要重建，都不可以忽視市民大眾的利益，尤其這涉及兩成業主的私有產權，我們應該要求政府或地產發展商在收樓、補償、安置方面，例如引入受影響團體提出受影響居民可獲樓換樓、舖換舖的安置。另外在評估和保育方面，也要做好功夫，因為這樣才是真正令市民受惠、不會拆掉有歷史價值的建築物的方法。